Avocat pour une servitude de passage en copropriété sur Toulon

Le Cabinet d’avocat Julien PIASECKI intervient régulièrement en droit de la copropriété et en matière de servitude.

En application de l’article n° 637 du Code civil, une servitude est une charge qui grève le fonds servant au profit du fonds dominant appartenant à un autre propriétaire ; et est souvent instituée pour l’établissement d’une voie d’accès.

Ainsi, l’une des conditions essentielles à la constitution d’une servitude est l’appartenance du fonds servant et du fonds dominant à deux propriétaires distincts.

Il a été admis, dès 2004, que puisse être constituée une servitude entre deux parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts. Dans cette hypothèse, le fonds servant et le fonds dominant appartiennent bien à deux propriétaires distincts.

A l’inverse, concernant la constitution d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif, la Cour de cassation a répondu par la négative depuis 2021.

Les dispositions de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoient que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.

Compte tenu du fait que le propriétaire de la partie privative est également propriétaire d’une quote-part de partie commune, il s’avère impossible de constituer une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif.

La troisième hypothèse est celle concernant la partie commune à jouissance privative d’un propriétaire.

Aux termes d’un arrêt de 2021, la question posée à la Cour de cassation était de savoir si une servitude pouvait être valablement constituée sur une partie commune à jouissance privative.

Dans ce cas, le propriétaire d’une partie privative disposait aux termes du règlement de copropriété d’une servitude de passage constituée sur une parcelle de terrain constituant une partie commune à jouissance privative.

Les propriétaires disposant du droit de jouissance de la parcelle de terrain ont réalisé des aménagements sur l’assiette de la servitude de passage, de sorte que le propriétaire du fonds dominant les a assignés en enlèvement de ces aménagements et en indemnisation de son préjudice.

La Cour de cassation a alors rappelé le principe selon lequel il ne peut être constitué de servitude au profit d’un lot privatif sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.

Ainsi, le droit de jouissance privative ne fait pas perdre la nature de partie commune. La propriété de la partie commune reste, comme son nom l’indique, commune à l’ensemble des copropriétaires y compris au propriétaire du fonds bénéficiaire du passage, de sorte que la réunion du fonds dit servant et du fonds dit dominant en une main fait obstacle à la constitution d’une servitude.

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