Avocat et Copropriété : un plan irrégulier ne remet pas en cause le règlement

Copropriété : un plan irrégulier ne remet pas en cause le règlement

En droit de la copropriété, une décision récente de la Cour de cassation vient renforcer la sécurité juridique des règlements de copropriété, un sujet clé pour de nombreux propriétaires et investisseurs immobiliers.

Dans un arrêt rendu le 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-13.829), la Haute juridiction a été amenée à trancher un litige portant sur la validité d’un règlement de copropriété et de son plan annexé.

Les faits sont classiques en pratique : un terrain avait été divisé en deux lots, chacun comprenant un chalet, avec un accès commun à la voie publique qualifié de partie commune. Un règlement de copropriété et un état descriptif de division avaient été établis, accompagnés d’un plan.

Cependant, l’un des copropriétaires a contesté cette organisation. Il estimait que l’accès commun n’était pas situé à l’endroit prévu et qu’il empiétait sur son jardin. Il a donc engagé une action visant à obtenir l’annulation du plan et la suppression du régime de copropriété, dans le but de récupérer la pleine propriété de la parcelle concernée.

Pour justifier sa demande, il avançait deux arguments principaux :

• Le plan n’avait pas été réalisé par un géomètre-expert, ce qui le rendrait irrégulier
• Le permis de construire imposait une division en deux parcelles indépendantes, incompatible selon lui avec une copropriété

Ces arguments ont été rejetés.

La Cour de cassation rappelle une règle essentielle en droit immobilier : l’irrégularité d’un plan n’affecte pas la validité du règlement de copropriété.

Même en l’absence de géomètre-expert, le règlement conserve toute sa force juridique.

Elle précise également qu’un bien relève du statut de la copropriété dès lors que les critères légaux sont remplis, indépendamment du respect du permis de construire. Autrement dit, la réalité juridique prime sur les éventuelles irrégularités administratives.

Pourquoi cette décision est importante pour les copropriétaires ?

Cette jurisprudence confirme qu’il ne suffit pas d’invoquer une irrégularité formelle pour remettre en cause une copropriété. Les actions judiciaires doivent être fondées sur des arguments solides et pertinents.

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